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　　  1. 房贷利率政策为何要调整?

　　  此前，为解决“融资贵”难题，央行推行了新的贷款市场报价利率(LPR)，旨在降低贷款实际利率。

　　  新LPR的报价方式改为由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，报价频率改为每月一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

　　  也就是说，央行在改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也须从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

　　  2. 房贷利率未来如何定价?

　　  此前(2015年10月24日至今)房贷利率定价采用的是基准利率上下浮动方式，1-5年(含5年)期限为4.75%，5年以上为4.90%，其中后者广为民众所了解。

　　  而根据新政，从今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，LPR则由贷款市场报价利率报价行报价计算形成;每笔贷款具体加点数值由银行结合信贷政策、风险状况等与借款人协定，一旦确定即固定不变。

　　  举例来说，以LPR为4.85%计算，银行确定的房贷利率是5.50%，那么就是加了65基点，在LPR的基准上浮13%。

　　  3. 房贷利率不会“打折”了吗?

　　  近年来，随着相关政策的调整，金融机构贷款利率0.7倍的下限已被取消，但“首套房贷利率打9折”仍然在不少地区施行。

　　  然而按照新政中提出的定价方式，房贷利率打折的现象将不复存在：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　  在这种情况下，房贷最低利率也将有一定提高。如果按此前“首套房贷利率不低于基准利率9折”“二套房贷利率不低于基准利率1.1倍”的说法，以5年期基准利率4.90%计算，贷款最低利率分别为4.41%和5.39%，对比新政中提到的、10月8日之后4.85%和5.45%的最低利率，可明显看出数据的上升。

　　  4. 实际贷款利率是升是降?

　　  据乐居买房观察，目前大部分银行执行“首套房贷利率基准上浮10-20%，二套上浮20-35%”实际贷款利率，在此背景下，据研究结构数据显示，7月35城首套房贷平均利率为5.44%。二套为5.76%。两项数据均高于即将施行的利率下限。

　　  有业内人士据此认为，新机制下，存量和增加房贷利率基本都没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本稳定，有轻微波动，但主流是平稳。

　　  实际上，在公告中，央行也明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

　　  易居研究院智库中心研究总监严跃进则在接受媒体采访时指出，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。有研究机构数据显示，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

　　  5. 哪类人群受影响较大?

　　  受影响较大的毫无疑问是在原有政策下、本可享受首套房贷利率“打折”的购房人群。比如上海，7月首套房贷利率为4.84%，低于新政规定4.85%的利率下限。

　　  不过，在房贷利率普涨的背景下，大多数城市目前的首套利率均明显高于4.85%，故新政生效后，利率大概率不会发生改变。

　　  所以整体来看，如果10月8日后，LPR大致维持目前在目前水平，那么新政对未来购房人群的影响并不大，利息负担不会明显增加。

　　  6. 已买房者还贷会有变化吗?

　　  根据公告，央行明确指出，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

　　  也就是说，已经贷款买房的人，每月还贷金额仍按此前和银行约定的执行，没有变化。

　　  至于已经签订房贷合同、但还没放款的购房者，也完全不用担心。按照新政，凡在今年10月8日前签订房贷合同的，均按原合同、即改革前已经确定的利率来偿还房贷，无论在10月8日前是否放款。

　　  7. 与银行协商更改房贷利率是否划算?

　　  根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　  据乐居买房了解，因为LPR每月更新一次，假设和银行有约定，那么一年后LPR如果较前一年有所下降，购房人就可按更低的利率来还贷;但反之利率上浮，购房人也必须承担更多的利息。

　　  8. 商业房贷利率是否因人而异?

　　  在地区层面，各省份可根据当地楼市形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。同时，根据加点下限，各家银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　  这意味着，如果购房人的资质越好(个人信用记录良好、经济收入较高、负债率低、抵押物资质较高)，那么贷款利率就会相对较低，反之亦然。

　　  9. 新政是否会影响房价走势?

　　  包括此番新政在内，近期关于楼市政策的调整，无一不体现有关部门对“房住不炒”总体基调的持续落实，以及对“不以刺激房地产为短期刺激手段”决策的呼应。

　　  针对房价走势，业内人士普遍认为，房贷利率新政将与其他政策一道，共同发挥对房价的管控作用;未来哪里的房价上涨较快，哪里的房贷利率就高些，反之，哪里的房价面临显著下跌压力，哪里的房贷利率就相对低些。

　　  而在中原地产首席分析师张大伟看来，新政是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。他告诉媒体，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。