售房者见房价上涨，企图涨价，与购房者协商不成竟通过恶意抵押阻碍房屋过户，如何处理？渝北法院审结了一起涉及该问题的房屋买卖合同纠纷，判决售房者协助将案涉房屋过户至购房者名下并赔偿购房者违约金25万元。该案判决后，双方均未上诉。
2017年2月，张某通过房产中介公司看中了严某名下的位于重庆市北部新区高新园的一套房屋，双方签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定案涉房屋成交价125万元。合同签订当日，张某缴纳了定金5万，之后向严某支付了93万房款。严某收到大部分房款后结清了按揭贷款，赎回了房产证。此时，适逢重庆房价上涨迅猛，严某向张某提出涨价40万被拒。双方协商未果，严某在案涉房屋上恶意设立抵押并立即向法院申请执行。张某遂起诉至渝北法院。
法院审理查明，严某在提出涨价被拒后，与案外人周某签订了《重庆市房地产抵押合同》，将案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为周某。在本案审理过程中，张某另案以恶意串通为由起诉严某、周某，要求注销房屋抵押登记，该案判决支持了张某的诉讼请求。
法院认为，现案涉房屋不存在过户障碍，张某通过起诉方式催告严某协助办理过户手续，根据房屋买卖合同的约定，张某向严某支付剩余购房款27万后，由严某协助其办理案涉房屋的过户登记。同时，由于严某为达到不履行合同义务的目的，故意设定抵押导致案涉房屋存在办理过户登记障碍长达两年之久，其不诚信的行为严重违约，应当按照合同约定总房款的20%向张某支付违约金。
法官提醒：房屋买卖过程中，如售房者违约，明确表示不愿意履行合同拒绝将交易房屋过户给购房者，购房者可起诉请求一次性向售房者支付房屋尾款并要求售房者将交易房屋过户至购房者名下，但如交易房屋上设有抵押，需将抵押注销后方能完成过户。本案中，售房者系恶意办理房屋抵押登记，购房者可另案以恶意串通为由起诉售房者及抵押权人要求注销房屋抵押登记。如不存在恶意抵押的情形，购房者如坚持要求获得房屋的所有权，如抵押权人同意购房者代为还款，购房者需代为还款后，方能办理抵押权注销手续，后办理房屋过户。
