莫先生是肇庆市高要区某小区的新业主，兴高采烈地收房后便开始装修。在装修了大半年即将入住时，他却心事重重，因为拖欠物业费，他被小区的物业公司告上了法院。法院立案庭收案后，经双方当事人同意，将案件委派给法院驻点人民调解员进行诉前调解，但双方未能达成一致调解意见。涉该小区类似的新业主拖欠物业费纠纷还有9宗正在调解中。
首案示范 快速解纷
9月14日，莫先生的案子来到了速裁团队梁燕珊法官案桌前。经认真研究案情、查看诉前调解笔录，梁法官认为案件有较大的调解空间，且除了化解个案外，如何一体解决后续纠纷、促进该新小区的物业公司与业主和谐共处是要考虑的现实问题。于是她再次组织双方进行庭前调解。
“物业服务根本达不到物业费的标准，购房时承诺的园区设施、观光电梯、人车分离现在都没有，到了晚上小区路灯也不亮，卫生清洁一点都不到位。”莫先生坚决不同意支付物业费，并向法官诉说各种不满。
“购房时的承诺是开发商作出的，只能去找开发商解决，这不是我们的物业服务范围。”物业公司表示。调解中，一涉及物业费支付的具体问题，双方的情绪就变得较为激动和对立。
为了高效地解决纠纷，法官把双方的诉求一条条都列出来，再“背靠背”与双方当事人进行调解。一方面，梁法官对莫先生进行耐心释法：“应交的物业费是要交的，物业公司如果收不回物业费也很难提供好的物业服务。关于购房时开发商作出的承诺，物业公司可以协助业主将意见反馈给开发商，再通过后续沟通解决。”另一方面，梁法官也督促物业公司提高服务质量：“如果只希望业主交物业费，但是不站在业主角度解决实际问题，以后工作是很难开展的，要做好属于物业服务范围内的工作。”
物业公司听了法官一番话后，当场承诺对小区路灯、卫生清洁等进行改进，也愿意把业主的相关意见反馈给开发商，积极沟通解决问题。双方同意调解，但莫先生表示自己的新房子刚装修完，全部钱都花在了装修上，目前还没有能力支付拖欠的物业费。这时，梁法官想到莫先生刚完成装修，可以让物业公司上门验收，用验收完毕后退还的装修押金支付拖欠的物业费。
双方表示同意。同时在法官释法下，物业公司也意识到提供物业服务上存在的不足，自愿放弃违约金的主张，双方达成了一致的调解意见。调解次日，莫先生用退还的装修押金一次性付清了拖欠的物业费3000余元。
以这个案件为示范，梁法官指导调解员参照该案继续开展调解工作，涉该小区的6宗物业纠纷均成功化解在诉前，3宗纠纷进入诉中，均调解或撤诉。近日，梁法官到该小区进行回访，发现小区内的园区设施也逐步完善起来，小区环境也越来越好，莫先生笑着对法官说：“可以安心入住了！”
前端发力 源头解纷
梁法官还留意到，该物业公司在高要区为多个楼盘提供物业服务，今年以来该物业公司每季度均有物业费纠纷案件诉至法院，要求不同小区的业主交纳物业费。
其中一起案件的当事人陈先生对法官抱怨道：“我是在外地居住的，这个房子几乎是闲置的状态，按照往年习惯，物业费都是一年一交，今年2月无端端就被物业公司告上法院了。”听到当事人抱怨后，梁法官敏锐地意识到，案件背后可能还存在着一些问题。一旦公司在经营或管理上存在问题，很容易导致更多的物业纠纷涌入法院。
于是，梁法官联系上了该物业公司的负责人，向其了解情况。“今年开始，我们公司制定了季度考核的工作要求，每个楼盘每季度按时交纳物业费的比例不能低于90%。”物业公司负责人罗小姐解释道。
基于这个考核要求，该物业公司服务的几个楼盘每季度都有案件起诉至法院，以此提升物业费的收缴率。但是对于部分业主来说，每季度交一次物业费是不太现实的，如此频繁地催收物业费并起诉至法院，反而不利于物业与业主建立和谐稳定的关系。
那么，如何平衡好物业公司运营发展需要与业主实际生活情况之间的关系？
梁法官进一步与物业公司进行沟通，并建议他们对业主进行一次摸底调查，分清常住的与闲置的房屋，建立不同类型的业主档案，与业主提前沟通，根据业主的缴费习惯和合同约定，灵活调整收费方式，如提供按月、按季、按年等多种缴费方式供业主选择，提供个性化的物业服务，这也是促进公司全年收支平衡的有效途径之一。
除此之外，对于物业管理费欠费不足一年的，物业公司要积极了解业主情况，倾听业主声音，与居委会、人民调解员等联合解决物业纷争，争取矛盾纠纷化解在源头，避免徒增诉累。
物业公司采纳了该建议，并着手改变员工的考核规则。
2024年第一至三季度，法院受理涉该物业公司的纠纷分别为22件、13件、7件，呈现逐渐下降趋势。
物业服务涉及千家万户，与人们日常生活息息相关。高要法院围绕群众急难愁盼，积极探索多元解纷路径，充分发挥特邀调解、首案示范、司法建议等作用，努力促进物业纠纷实质化解、案结事了。今年1-9月，诉前调解物业服务合同纠纷480件，调解成功219件；诉讼立案225件，同比下降11.36%，43%案件调解撤诉。
