业主将房屋委托给多家中介公司
买家经甲公司业务员安排看房后
却与乙公司就相同房产达成交易
这样的行为属于“跳单”吗？
买家是否需要赔偿违约金？
请看今日案例
2023年11月14日，卫某委托甲公司为其名下房屋提供交易平台、推荐购房客户及促成房屋交易等中介服务。合同履行期间，甲公司按照合同约定积极推广房源信息，为该房推荐客户看房。11月25日，卫某又委托乙公司为相同房屋提供交易平台、推荐购房客户及促成房屋交易等中介服务。12月4日，经甲公司安排看房后，卫某与唐某、甲公司签订《存量房屋买卖合同》。因签订合同时，唐某尚不具备购房资格，12月6日，三方又签订《解约协议书》，甲公司向双方退还已收取的中介服务费40000余元，并约定“买卖双方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）若自本协议生效之日起一年内就上述房屋订立合同的，视为甲公司完成中介服务，相关方应向甲公司全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照中介服务合同的约定标准，向甲公司全额支付。”
此后，唐某取得了购房资格，因此前甲公司未严格审查其购房资格，导致房屋买卖合同解除，唐某、卫某对甲公司居间服务能力产生质疑，共同选择了中介服务费更低的乙公司。12月13日，唐某与卫某、乙公司签订《房屋交易合同》，并支付中介服务费8350元。
甲公司认为，卫某、唐某在看房后找其他中介买房属于“跳单”，应当适用《解约协议书》中关于“跳单”的约定，故诉至法院，依据“跳单”条款，要求唐某、卫某支付中介服务费40000余元。
天府新区法院经审理认为，本案的争议焦点为卫某、唐某的行为是否构成“跳单”。《解约协议书》中所涉条款属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
根据查明的事实，甲公司确实是先为卫某、唐某提供了居间服务，但卫某并非独家委托甲公司售卖房屋，案涉房源信息可以被多家中介公司掌握。故卫某有权选择报价低、性价比高的中介公司促成案涉房屋的交易。且卫某并未与唐某私下达成交易，而是通过其他中介的服务完成案涉房屋的交易，并且支付了相应的中介费，无主观逃避支付中介费的恶意。据此，法院驳回了甲公司的诉讼请求。
法官说法
“跳单”又称“跳中介”，是指中介方向委托人提供中介服务后，委托人利用中介方提供的服务，私下与相对人订立合同的行为，或者另行委托其他中介方与相对人订立合同的现象。
“跳单”违约的构成要件
主要包括三个方面：
（1）委托人接受了中介方的服务；
（2）委托人利用了中介提供的信息机会或媒介服务；
（3）委托人绕开中介方直接订立合同。
实践中，卖方为了提高售价或尽快售出，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方也通过多家中介公司了解房源信息。委托方与相对方最终达成交易究竟利用了哪家中介公司提供的服务，不能简单的以提供服务的时间先后判断，还需要结合服务的内容和合同约定。
本案中，根据两家中介公司提供的房屋买卖合同内容来看，虽然成交总价一致，但是支付条件和方式并不相同，且中介费也相差甚远，卫某、唐某有权选择报价低、性价比高的中介公司促成房屋买卖合同，卫某、唐某并非私下签订房屋买卖合同，而是选择了报价低、性价比高的中介公司促成案涉房屋的交易，甲公司提交的证据材料不足以证明卫某、唐某利用其提供的交易机会和媒介服务后恶意“跳单”，甲公司主张的“跳单”不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
《中华人民共和国消费者权益保护法》
消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
