一、案情简介
2022年4月，唐某向叶某租赁位于无锡市新吴区锡甘路房屋作仓库使用，双方商定租金为30000元。收取租金后，叶某按约交付房屋。2022年9月，唐某被物业、城管等部门以擅自使用公共区域为由从房屋内清退。唐某经查询发现，叶某早在2018年11月即因占有使用案涉房屋被起诉，法院于2019年7月作出生效裁判，认定案涉房屋系一楼与二楼连接的大堂区域，为全体业主共有，判令叶某搬离。唐某认为，叶某明知无处分权仍对外出租房屋，导致唐某无法继续使用，应退还租金30000元。叶某不以为意，认为自己是因为与开发商存在其他纠纷，所以才占有使用案涉房屋，不应退还租金。
二、法院裁判
法院经审理认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，叶某明知案涉房屋系全体业主共有，在已有生效判决要求其搬离的情况下仍对外出租，行为较为恶劣。唐某在微信聊天记录中提及“我不敢租了”“你那是开发商的，而且是公共部分中间”，可以印证唐某对案涉房屋系公共部分、叶某无处分权知情。在此前提下唐某仍向叶某租赁案涉房屋，损害了全体业主合法权益，故唐某与叶某就案涉房屋所达成的房屋租赁合同无效。民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。唐某要求叶某返还租金30000元的诉讼请求，法院予以支持。考虑到唐某已实际使用案涉房屋达5个月时间，为避免诉累，法院组织唐某与物业公司进行交接，由物业公司代为收取案涉房屋占有使用费4000余元。
三、法官说法
租客在租赁房屋时，要认真查验房东是否具有出租房屋的权利，包括查看房屋所有权证书、查验授权委托书等，在确认房东有权出租的前提下，再行签订租赁合同，切忌因一时利益蒙蔽双眼，贪小便宜吃大亏。
