“一房二卖”案件，是指卖房人将同一房屋卖给不同的买房人，在此过程中产生的纠纷。10月24日，北京市第三中级人民法院召开新闻发布会，通报该院“一房二卖”案件审理情况，并向买卖双方和中介等介绍避免“入坑”的相关措施。
一房二卖案件呈逐年上升趋势
2016年李某与殷某签订房屋买卖合同，殷某向李某购买案涉房屋并支付购房款。因涉案房屋属于两限房，李某取得产权证未满五年，按相关政策当时无法办理网签。2018年李某与刘某签订房屋买卖协议，将案涉房屋卖给刘某，刘某支付购房款。后殷某将李某诉至法院，要求李某办理案涉房屋过户手续。
法院经审理认为，两份房屋买卖合同均真实有效，在各方均未办理过户且诉讼前均未占有房屋的情况下，应根据公平合理原则，综合考虑合同成立先后、履行先后等情况，确定殷某为继续履行案涉房屋买卖合同的买受人。
以上是北京三中院公布的其中一起“一房二卖”案件，10月24日共公布五起典型案例。2018年1月-2023年6月，该类再审案件数量呈逐年上升趋势。
一房二卖原告多为买房人
在通报会上，法官发布了类似案件总体审理情况及特点。
（一）诉讼类型多样，其中房屋买卖合同纠纷占比较高。
“一房二卖”行为引发的诉讼类型多样，不仅限于房屋本身而引发的合同纠纷，甚至还会因房屋权属不明引发案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉、侵权之诉等涉及案外人利益的纠纷。
（二）案件原告多为先买房人，其诉求多要求继续履行合同。
在此类型案件中，涉及主体主要包括卖房人、先买房人、后买房人以及中介，其中先买房人作为原告起诉的案件393件，占比61.5%；其余主体作为原告起诉的案件为246件，占比38.5%。可见，先买房人是卖房人的主要违约对象，先买房人往往作为原告主张权利。
（三）纠纷主要发生在存量房市场，涉案房屋多为二手房。
因二手房交易引发的“一房二卖”案件共计417件，占比65.2%。其中，二手房交易既有存量商品房，也有各种房改房、回迁安置房、经济适用房等特殊类型房屋，还有无法实现权属转移的农村自建房、未办理房产证的回迁房等；因新建商品房预售、销售引发的“一房二卖”案件共计222件，占比34.8%。可见，“一房二卖”案件多因二手房交易引发，这与二手房的卖房人多为个人，法律意识相对薄弱、专业知识相对欠缺、市场管理部门难以统一监管也有一定关系。
（四）多数案件为卖房人恶意违约，在案情复杂相互交织下致使受损主体不断扩大。
诉讼中，卖房人主观状态多为恶意，其毁约手段可谓“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。有的案件还涉及抵押、民间高利贷等，致使案情错综复杂，最终使利益受损主体不断增多，产生的损失不断扩大。
（五）法院多数认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，少数认定后买房人存在过失，极少认定后买房人与卖房人恶意串通。
案件中，大多数后买房人系受卖房人蒙骗，确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情，但买房人不知情不必然等同于没有过失。譬如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人未实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却未加询问和查证，因疏忽而未能发现房屋实际早有买主，法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。
（六）法院在个案中对先买房人、后买房人的物权保护顺位因案而异。
审判中，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。根据最高法院相关规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：按照已办理房屋所有权转移登记、已交付房屋、实际合法占有房屋、合同履行情况的顺序予以确定。
防范一房二卖法官支招
三中院法官认为，“一房二卖”案件产生主要有以下原因：一是房屋交易管理体系有待进一步完善，预告登记制度及网签备案制度未能充分发挥其效用。二是房屋买卖实践存在客观因素。存量房交易周期过长、因买卖双方原因未能及时办理过户登记等客观因素，给不法行为人以可乘之机；受房价上涨等客观原因，卖房人因利益驱动铤而走险，部分中介未全面履行居间义务甚至参与“一房二卖”，导致纠纷增多。三是违约失信成本较低。相较于卖房人的高额获利，卖房人的违约成本相比较低。四是社会公众诚实守信及风险防范意识缺失。部分卖房人诚信意识缺失、存有侥幸心理。买房人风险防范意识不足、贪图便宜。
为充分保障当事人的合法权益，助力房地产市场平稳健康发展，北京市第三中级人民法院发出以下建议与提示：
买房人在合同签订前应审慎调查房屋情况，合同签订时及签订后及时主动推进相关流程，权益受损后及时寻求救济。
卖房人在签订合同前如实告知房屋权属和实际使用情况，“一房二卖”属于恶意违约行为，切莫因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失，甚至可能受到刑事处罚。对于存在共有人或借名买房、抵押权、居住权等情形的，需要经过其他共有人、实际所有权人、抵押权人及居住权人同意，内部协商一致后再行出售，避免内部信息不对称、存在纷争等导致“一房多卖”，引发损失赔偿。
对于买卖之间的中介人，法官建议在履约过程中做到：将所知有关房屋情况如实告知委托人，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；作为专业房屋中介机构，应及时充分告知合同履行风险，做到及时提醒并采取有效措施防止各方损失扩大；对房屋权属及订立履行房屋买卖合同的风险、可能产生的违约责任及损失等有关订立合同的事项负有全面调查并据实报告的义务，不得作出违反法律、政策的口头承诺，导致签订合同后无法过户或交易成本增加。
文/董振杰摄像/吕安琪剪辑/绳阿茹
